プログラム・契約について
A2A Town(Cambodia)は政府との間でマスターリース契約を結んでおり、学生寮オーナー様とはサブリース契約を結びます。本プログラムでは「50年リースの土地」と「建物」が含まれます。ソフトコピー(土地の権利書)はA2A Town(Cambodia)の名義となります。

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以下の2つの契約書を取り交わします。
1. sub-lease agreement
本契約書は、vキリロムの土地付き建物をA2Aがオーナー様に長期サブリースしますという内容です。ここには政府とA2Aが交わしているマスターリース契約やA2Aのマスタープラン、対象となる物件のロケーションやレイアウトプラン、土地の利用に関する約束事への合意事項が全て含まれます。

2. lease back agreement
お客様がすぐに本物件に住まず、A2Aにリースバックする場合、こちらの契約書を結びます。最大9年間、一定の金額を半年ごとに賃料としてお支払いしますという内容です。金額は物件のタイプによって異なります。

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A2A Town(Cambodia)は事業者資格およびパテントを取得しており、必要な登録を完了しています。

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カンボジア憲法および土地法により、外国人および外国企業による土地の所有は認められていませんが、本案件では土地の所有権は政府が持つ定期借地権としての契約となるため、外国人が土地を貸借という形で投資することが認められる貴重な不動産となります。将来的に外国人投資家が参入した際に不動産価値が大幅に上昇する可能性があるとも言えます。

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譲渡することは可能ですがA2A Town(Cambodia)と新しい借り手との間でサブリース契約にサインいただく必要があります。

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事前に書面により本人の合意を表明し、被相続人とA2A Town(Cambodia) Co.,Ltd.との間で改めてサブリース契約を締結することで契約の譲渡という形で相続が可能となります。

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リースバック契約は賃料保証をしており、学生の居住の有無に関わらずお支払いします。

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リゾート別荘購入者への売却、オフィス拠点となった際にその従業員への売却、キリロム工科大学の学校関係者、弊社スタッフへの売却といったケースを想定しています。

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vキリロムネイチャーシティー・キリロム工科大学について
人生の大切な数年をここで過ごし、新たな人生へと旅立っていく場所と定義されています。キリロム工科大学の大学生だけでなく、自分探しをしている若者やリタイアしたばかりの初老のお年寄り、そしてキリロムで働く先生方のご家族もその後の良い人生を目指して毎日学んでいます。

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カンボジア政府との間には2013年に2000haの土地に対して70年間の土地賃借契約を締結しています。その後、2017年に再契約権付きの50年契約を2000ha+6921haの土地に対して締結しました。
カンボジア政府との間で先行する2000haの土地の第一フェーズ開発分約600haに関してはカンボジア開発評議会(CDC)より2015年12月9日付で認可をいただいています。弊社はカンボジア政府より適格投資プロジェクト(Qualified Investment Project:QIP)の認定を受けていますので2016年から5年間は法人税ゼロ、建築資材の輸入関税ゼロなどの優遇を受けます。

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A2A Town(Cambodia)はマスターリース契約の中で50年後に開発を継続するかどうか優先的に再交渉することが権利を持ちます。実質的には政府が決定権を持っています。

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Facebookページ「vキリロムネイチャーシティ」にてvキリロムの成長に関するニュースを更新しています。フォローいただくことで最新情報を知ることができます。

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キリロム工科大学の学生が居住する賃料(学生スポンサーの費用)とリゾート収益が原資となり、管理費を引いて投資家への利回りを提供しています。またキリロム工科大学のリソースを活用した事業による収益も将来予定しています。

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未来について確実なことは言えませんが、想定しているケースとして、リゾートがブレイクした結果リゾート別荘購入者への売却、オフィス拠点となった際にその従業員への売却、キリロム工科大学の学校関係者、弊社スタッフへの売却といったケースがあります。

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キリロムは、シハヌークビルとプノンペンを結ぶ国道4号線という大きな道路の大体中間にあります。国道4号線沿いは経済開発特区やその他開発計画が続々と出ております。現在国道4号線に沿って高速道路が開発されており、2020年に開通予定とされています。

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2018年4月現在で大学生134名、教員6名がいます。今後リゾート経営学科の開設やインド人学生の募集も行っており、学生・教員共に増加する見込みです。

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中長期的な滞在人口という観点でいうと、キリロム工科大学の学生・海外インターン生・A2A Town(Cambodia)の従業員・居住者を合わせて約300名です。将来的に人口100,000人の街とすることを目標としています。

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A2A Town(Cambodia)が事業者として存続する限り、9年保証としている利回りは保証いたします。A2A Town(Cambodia)が倒産した場合は、政府との間で調整されることとなります。参考までに、2007年に日・カンボジア投資協定が締結されており、基本的には投資家はこの協定の下で保護されると考えられます。

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プノンペンでのタウンシップ開発(BoreyJ&C)プロジェクトに経営者として携わり、136棟13M USDを完売しました。現在は経営から退いています。

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キリロムは、かつてよりカンボジアの国王や政府関係者が別荘を持つカンボジアの軽井沢的な位置付けにある高原です。1960年代には日本とカンボジア政府が共同で高原都市を開発しようと計画されていました。カンボジアの内戦後は動物も減り、人が住んでいない場所となっていますが、その場所をカンボジア人にとっても世界にとってもステキな場所にしようというプロジェクトがvキリロムネイチャーシティです。

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キリロムは避暑地としてはカンボジアNo.1のロケーションにあります。環境に配慮した高原都市になるべき場所です。そこに、マイクロソフト登場後、インターネット登場後、フェイスブック登場後に出来た街らしく最先端のITを使って自然と融合した街を目指そうとしています。カンボジアはまだ貧しく一般国民が余暇を楽しむ段階にありません。街のスタート時は学園都市としてカンボジアの発展に寄与し、カンボジアの発展とともに変わっていく街を目指します。人材の層が薄いカンボジアの次世代のリーダーであるキリロム工科大学の学生がインターンシップでvキリロムネイチャーシティを作り上げることができれば教育的にも素晴らしいことだと考えています。

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移住について
Ordinary Visa(別名:Business Visa)の取得が必要です。観光Visaと異なり、現地で滞在期間を最大1年間まで延長できるVisaです。申請時には最大で申請可能な30日と記載してください。 Visaの取得は事前に大使館で窓口申請する、大使館のE-VISAで取得、空港到着時に申請する3パターンがあります。(空港取得が金額が安くかつ手間も少ないためおすすめです)

◆Visa取得時に必要な物・条件
・4×6cmの顔写真
・有効期限が6か月以上残っているパスポート
・Visa取得料金(空港取得で35USD, E-VISAでの申請37USD, 大使館での申請3900円)

Visa取得後、現地で最大1年間の更新手続きを行う必要があります。詳しくは弊社スタッフが現地でご説明します。

◆参考
カンボジア日本大使館
ビザ申請 VISA
カンボジア移住ガイド

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賃料から源泉徴収税(カンボジア非居住者14%)を差し引き、振込にかかる手数料はお客様負担となります。
リースバックを利用されずに自ら居住される場合には管理費及び電気・水道・通信・清掃・洗濯・各種サービス料金が発生します。管理費は契約後2年間A2A Town(Cambodia)が負担しますが、それ以降を負担いただくことになります。

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こちらはリースバック時には発生しません。居住される場合に費用発生いたします。
管理費:TypeR/R2 15USD, その他 25USD
電気料金:2000 Riel/Kwh
水道料金:2500 Riel/M3
各種サービス費:(清掃、洗濯、ゴミ捨て)

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サブリース契約にはvilla acceptance agreementという添付資料があります。基本的には、物件引き渡し時にお客様に物件をチェックしてサインしていただく資料となります。これにサインいただいた後は原則としてA2Aで責任を負いません。

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最短1年前に告知いただくことでペナルティーなしでリースバック契約を終了することが可能です。リースバック終了後は居住いただくことが可能です。

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税制・その他
利回りに対してカンボジア国税から源泉徴収税(非居住者14%)が引かれます。日本国外で源泉徴収される税金は日本で外国税額控除を適用することができます。詳しくは税務署にてご確認ください。

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所得税申告時に海外不動産の収入・費用を合算します。海外不動産は日本の不動産と異なり、不動産価値に占める建物の比率が大きく、数年間にわたって大きな減価償却費が発生します。したがって日本の給与や不動産所得と損益通算すると節税となる場合があります。

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USDが利用されている間は相対的に安定していると考えられます。USDはアメリカの金融政策に依存するため、アメリカの政策の影響を受けることになります。ただ、カンボジアではUSDからの脱却しリエル経済を目指す動きもあります。リエルにはリスクもありますが、カンボジアGDPの成長と共に通貨価値が上がることも考えられます。

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政府&A2A Town(Cambodia)の間で永借権は保護されており、政府が一方的に権利を侵害することは防がれています。ただし、政府との開発及びリース契約は公共の福祉に反する場合に破棄可能というような内容があり、過去にそのような事例もあります。また政局が変わり、過去の政策を破棄するような政治が行われる場合、投資家が不利益を被ることはあり得ます。

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本プロジェクトのビジネスモデル
学生寮オーナー様はキリロム工科大学を運営するA2A Town(Cambodia)Co.,Ltd.(以下、A2A)との間でリースバック契約を結ぶことで、家賃収入を得ます。 部屋の借り手はA2Aが運営するキリロム工科大学の学生や関係者で、その家賃がリースバックの原資となります。

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現時点では、寄付金には依存せず事業を拡大しており、寄付に該当する金額はゼロとなります。我々は学校を寄付で運営するのではなくソーシャルビジネスとしてビジネスで運営して大きなソーシャルインパクトと大きな利益を目指すという考え方で運営しております。

弊社の事業収入は、現時点では学生寮オーナーズプログラムによる不動産収入が一定の割合を占めておりますが、その他にリゾート事業・キリロム工科大学の学費・キリロム工科大学学生の奨学金スポンサー収入・弊社IT事業へのIT案件受注により収益を上げております。

現時点では、各事業収入の内訳については公開しておりませんが、弊社は、事業の透明性の観点から、4年前から会計監査を受け続けています。この監査証明書は、新しく株主になる方にはNDAを結んで開示しており、学生寮オーナーとなる方にも同様のプロセスで開示可能です。

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大学講師の人件費をはじめとする大学運営に伴うコストは、全て学生の学費により賄われています。

なお、現在カンボジア人学生については全ての学生が、本校による奨学金で学費を賄っており、本校による奨学金制度は、奨学金スポンサー等により支えられております。

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中期5カ年計画では、今後の在学学生数とそれに伴う学生寮の建築戸数を以下の通り目指しており、学生1,200名の為に必要としている投資額は約12億円です。

2018年:160名、40戸
2019年:400名、100戸
2020年:640名、160戸
2021年:1,200名、300戸
(2017年度事業計画)

長期計画では、2038年に学生数30,000人を目指しております。学生数30,000人に向けて、「新学科の設置」「カンボジア、日本以外の国からの学生募集」「マスターコースの設置」等の取り組みを推進していきます。

アフリカで100万人の学生を目指す学校(当時30万人の学生)にゲイツファウンデーションが出資した事例や、シリコンバレーにおけるスタンフォード大学の事例や、世界が産業革命期にあるという前提に立てば我々が試みるビジネスサイズは適正なものであると信じます。

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弊社は、事業の透明性の観点から、4年前から会計監査を受け続けています。この監査証明書は、新しく株主になる方にはNDAを結んで開示しており、学生寮オーナーとなる方にも同様のプロセスで開示可能です。

また、弊社は世界のビッグ4と呼ばれる監査法人の1社であるDeloitte社が運営する監査済みのテクノロジー企業の成長率ランキングでAPACで28位にランキングされており、監査を適切に行なっていなければランクインできません。

Technology Fast 500 2017 Asia Pacific Ranking
https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/global/Documents/Technology-Media-Telecommunications/2017-tech-fast500-apac-ranking-report.pdf

なお、弊社の株主は現在のところ30名以上ですが、現役の上場企業の社長2名に加えて、上場企業の社長を引退した方が1名、上場していたベンチャーキャピタルの社長を引退された方が1名株主として参画しており、これらの株主への適切な報告書が承認されることは一定の内部管理の仕組みになっていると考えております。

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弊社の学生寮オーナープログラムの特徴は3つあり、
1. サブリースであり登記簿がないこと
2.弊社が需要創造自体を担っていること
3.現在販売している物件が学生寮投資の側面以外に最終的には居住用に物件を転用することを目標としていること です。
学生寮と学生数は連動させる仕組みになっているため、稼働率が高く、需要リスクは低いと言えます。また、リゾート事業も我々が担う需要創造の一部で、セカンダリーマーケットの創造を弊社の事業が担います。 一方、9年間の家賃保証が、弊社の事業継続が困難となった場合にリスク要因となる可能性はあります。

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契約をご検討のお客さまには、直接ご説明の場を設けさせていただいております。当プログラムは、通常のカンボジアの不動産投資とは特性が異なっています。疑問や懸念点を解消し、ご納得いただいてから購入いただくため、直接のご説明を重視しています。

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